Cung tăng, cầu giảm giá nhà sơ cấp vẫn lập đỉnh

Nguồn cung nhà ở tại TP HCM và nhiều địa phương tăng mạnh, nhu cầu mua hạ nhiệt nhưng giá vẫn neo cao do cơ cấu sản phẩm, chi phí phát triển và kỳ vọng lợi nhuận chưa thay đổi.

Thị trường bất động sản bước vào nửa cuối năm với nguồn cung cải thiện rõ rệt sau thời gian dài khan hiếm. Nhiều chủ đầu tư tái khởi động dự án, đưa sản phẩm mới ra thị trường tại TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh và các tỉnh phía Bắc.

Theo Dat Xanh Services, tổng nguồn cung sơ cấp trong nửa đầu năm đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Riêng TP HCM và các tỉnh lân cận có khoảng 33.200 sản phẩm, tăng 32%. Đà tăng nguồn cung dự kiến tiếp tục trong những tháng cuối năm khi Savills ước tính khoảng 10.000 căn hộ sẽ được mở bán tại TP HCM, còn CBRE dự báo nguồn cung mới cả năm có thể gấp khoảng ba lần năm 2025.

Trong khi nguồn hàng tăng, sức hấp thụ lại có dấu hiệu chậm lại. Dat Xanh Services ghi nhận khoảng 26.100 sản phẩm được giao dịch trong nửa đầu năm, giảm 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường chỉ khoảng 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Dù nguồn cung tăng, thanh khoản chậm vẫn chưa tạo sức ép đủ lớn để kéo mặt bằng giá xuống. Giá bán sơ cấp tại nhiều khu vực neo ở mức cao, thậm chí tiếp tục thiết lập mặt bằng mới.

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giá sơ cấp bình quân tại TP HCM duy trì quanh 103 triệu đồng mỗi m2, hầu hết dự án mới mở bán đều có giá 100 triệu đồng trở lên. Dat Xanh Serviecs cũng ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp căn hộ 6 tháng đầu năm tiếp tục tăng thêm 10-15% so với cùng kỳ, nối liền đà tăng liên tục từ sau dịch Covid 19.

Diễn biến này tạo nên nghịch lý khi nguồn cung tăng, thanh khoản giảm nhưng giá nhà gần như đứng yên ở vùng cao.

Lý giải hiện tượng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết phần lớn dự án mở bán trong năm nay thuộc phân khúc trung và cao cấp, với mức giá phổ biến từ 60-120 triệu đồng một m2. Trong khi đó, phân khúc bình dân gần như không xuất hiện tại TP HCM.

Theo ông Tuấn, nhà ở xã hội có thêm nguồn cung nhưng quy mô vẫn còn hạn chế và phục vụ nhóm đối tượng riêng, nên chưa đủ tạo tác động đến mặt bằng giá của thị trường nhà ở thương mại.

"Nguồn cung tăng về số lượng nhưng chưa tăng ở phân khúc có nhu cầu lớn nhất. Vì vậy, thị trường vẫn thiếu sản phẩm vừa túi tiền để kéo mặt bằng giá về mức hợp lý hơn", ông Tuấn nói.

Một nguyên nhân khác khiến giá khó giảm là chi phí đầu vào tiếp tục ở mức cao. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Savills TP HCM, giá căn hộ khó giảm vì chi phí phát triển dự án đã bước sang một mặt bằng mới. Chỉ cần triển khai lại một dự án với quy mô và tiêu chuẩn tương tự cách đây chưa đến 5 năm, chi phí phát triển đã tăng khoảng 30%, chưa kể tiền sử dụng đất.

Ngoài chi phí vật liệu, nhân công và tài chính, nhiều dự án còn phải gánh thêm chi phí phát sinh do quá trình hoàn tất pháp lý kéo dài nhiều năm. Vì vậy, chủ đầu tư gần như không còn dư địa giảm giá bán. Việc giảm giá trực tiếp có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản của khách hàng đã mua trước đó và tác động đến toàn bộ dự án.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE, cho rằng các dự án hạ tầng lớn cũng góp phần duy trì mặt bằng giá. Tại TP HCM, khu vực dọc tuyến Metro số 1, Vành đai 3, các trục kết nối về Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục ghi nhận giá bán cao hơn mặt bằng chung. Nhiều dự án mới được định giá dựa trên kỳ vọng hạ tầng hoàn thiện trong vài năm tới.

Theo ông, giá bất động sản tại nhiều khu vực hiện phản ánh kỳ vọng phát triển đô thị và kết nối giao thông trong tương lai, không chỉ dựa trên hiện trạng. Điều này khiến các dự án mới dù nằm ở khu vực đang phát triển vẫn được mở bán với mức giá cao.

Chuyên gia cho rằng nguồn cung tăng sẽ giúp thị trường có nhiều lựa chọn hơn và giảm áp lực thiếu hàng, nhưng chưa đủ để kéo giá giảm trên diện rộng. Savills Việt Nam dự báo giá bán sơ cấp có thể tăng chậm hơn khi nguồn cung dồi dào, song khả năng giảm sâu là không lớn nếu chi phí đầu vào chưa hạ.

Để giá nhà có dư địa điều chỉnh, giới chuyên gia nói cần nhiều yếu tố cùng lúc: tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đẩy nhanh thủ tục pháp lý để giảm chi phí vốn, cải thiện cơ chế xác định tiền sử dụng đất và phát triển thêm nhà ở xã hội, nhà thương mại giá hợp lý.

Dù vậy, giá nhà tăng sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản khi người mua không còn chấp nhận việc giá tăng chỉ do chi phí tăng. Để thuyết phục khách hàng ở mặt bằng giá mới, chủ đầu tư phải nâng chất lượng, mang đến sản phẩm ngày càng tốt hơn, tương xứng với giá trị tăng theo.

Nguồn : vnexpress